Previziuni privind piata imobiliara Europeana

In ultima vreme reprezentantii mai multor institutii financiare au afirmat ca in tarile dezvoltate ale Uniunii Europene preturile proprietatilor au crescut in mod exagerat. In perioada imediat urmatoare in tari ca Spania, Franta si Anglia se asteapta sa se simta efectele supraevaluarii proprietatilor imobiliare din ultima vreme. Directorul Bancii Centrale Europene sustine ca in multe tari, care au trecut la moneda unica europeana, a avut loc o inflatie in domeniul proprietatilor, inflatie ce nu este insa corelata cu valoarea reala de piata a proprietatilor respective.

Daca in tarile mai dezvoltate ale Uniunii Europene se pune problema unei eventuale scaderi a preturilor proprietatilor, nu acelasi lucru se poate afirma despre ceea ce se va intampla in centrul si estul Europei. Specialistii estimeaza ca piata de locuinte rezidentiale va creste cel mai mult in tarile estice ale Uniunii Europene, cele mai mari cresteri fiind asteptate in Polonia, Cehia si in marile orase din Turcia. Pe termen mediu cresteri similare se asteapta si in Romania si Bulgaria.

Previziuni privind evolutia pietei imobiliare nationale

Romania, impreuna cu Rusia si Ucraina, sunt tarile cu cea mai rapida dezvoltare in Europa Centrala. Cu un index al dezvoltarii de 0,805, Romania ocupa locul 60 in lume in Human Development Report 2006, intocmit de Programul Natiunilor Unite pentru Dezvoltare (PNUD).

Tranzactiile imobiliare din Romania s-au cifrat la cca. 210 milioane de euro in primele sase luni ale anului, din totalul investitiilor de 3,9 miliarde de euro in Europa centrala si de est. Domeniul imobiliar este unul din domeniile cu crestere spectaculoasa in ultimii ani.

Reprezentantii unor agentii de rating au atras atentia romanilor ca trebuie sa fie foarte atenti la zonele din economie care au crescut cel mai mult in ultimii ani. Este imposibil ca o economie sa creasca incontinuu in ritmul in care o face acum cea romaneasca, asa ca la un moment dat va exista o perioada de respiro, iar atunci vor intra in criza elementele care au crescut cel mai rapid. Declaratiile facute de reprezentantii agentiilor de rating au fost intarite de afirmatiile facute de BNR, care au avertizat ca preturile locuintelor sunt mult prea �umflate� in comparatie cu valoarea lor reala.

Practic tot mai multe institutii ne atentioneaza ca ne apropiem de crize pe piata imobiliara si pe cea financiara. Este inutil sa ne mai punem intrebarea �daca� o criza va aparea, singura necunoscuta in aceasta ecuatie fiind momentul in care aceasta se va declansa. Pe de alta parte previzionata criza pe piata imobiliara ce va apare in urmatorii ani va fi probabil de dimensiuni restranse, datorita structurii populatiei din Romania. Raportul urban-rural al populatiei Romaniei inclina tot mai mult inspre prima categorie, dar cu o pondere mai mica decat in celelate tari estice. Daca in 1975 orasenii reprezentau 42%, acum doi ani procentul lor a ajuns la 53%, iar pina in 2015 cifra va ajunge la 56%. Cu toate acestea, cifrele actuale sint mai mici decit in Bulgaria (69%), Ungaria (65%) sau in Polonia (62%).

Previziuni pe termen scurt

Pe termen scurt, afirmatiile facute de reprezentantii unor agentii de rating si de oficialii unor institutii financiar bancare trebuie corelate cu ceea ce s-a intamplat pe piata imobiliara in tarile care au aderat la Uniunea Europeana acum 2 ani.

In Cehia, Ungaria si Polonia se astepta ca preturile la imobile sa inregistreze o crestere semnificativa o data cu intrarea in Uniunea Europeana. Din acest motiv, inainte de aderare preturile pe piata imobiliara au avut o crestere semnificativa. Cresterea preturilor a fost alimentata de facilitatile aparute pe piata imprumuturilor si de investitorii straini, atrasi de posibilitatea obtinerii unor castiguri mari in urma unor speculatii pe piata imobiliara. Surpriza a fost imensa cand pe piata imobiliara, dupa aderarea la Uniunea Europeana a avut loc o scadere a preturilor si doar pentru anumite categorii de imobile o stagnare. In marile orase investitorii au incercat si incearca sa vanda si in clipa de fata imobilele nou construite la acelasi pret ca si acum 2-3 ani, adica 1000 -1300 euro/mp, in care introduc unele bonusuri fata de ceea ce ofereau inainte de intrarea in Uniunea Europeana. Cu toate acestea, in clipa de fata exista cca 20% din apartamentele nou construite care stau goale fara a fi vandute.

Problema scaderii, stagnarii sau cresterii preturilor la bunurile imobiliare dupa aderarea Romaniei la Uniunea Europeana, trebuie analizata diferit, in functie de tipul de imobil. O buna parte din specialistii romani din domeniul imobiliar sunt de acord ca:

• imobilele din centrele oraselor mari, care se preteaza la dezvoltarea unor activitati cu caracter economic (ex: spatii comerciale si/sau locuinte care mai pot fi transformate in spatii comerciale) vor avea un trend crescator in privinta preturilor. Cresterea preturilor la aceste categorii de imobile va fi insa redusa datorita aparitiei malluri-lor si a centrelor comerciale in sau la marginea oraselor.
• cladirile vechi interbelice, sau vile vechi cu caracter istoric vor prezenta in continuare un interes pentru investitori, existand numeroase firme pe plan european interesate sa isi amplaseze sediile de firma in cladiri istorice.
• locuintele in blocuri vechi, construite in general in perioada comunista, care nu confera un confort adecvat populatiei, nu vor putea concura cu locuintele nou construite, si ca urmare pretul acestora va scadea.
• pretul locuintelor in blocuri noi va stagna. Daca in ultimii 5 ani marea majoritate a apartamentelor din blocuri s-au adresat persoanelor cu venituri medii si ridicate se estimeaza ca acest segment de clientela se va restrange destul de mult, marea majoritate a acestora achizitionandu-si locuinte in perioada 2004-2006. Ca urmare developerii vor trebui sa se adreseze unui alt segment de clientela, cu venituri ceva mai mici, care nu se vor califica pentru obtinerea unor imprumuturi mari.
• pretul caselor, vilelor si a cladirilor de lux deja construite va stagna. In Budapesta imobilele de lux sunt de multe ori mai ieftine decat majoritatea celor din Bucuresti sau Timisoara.
• pretul terenurilor in intravilan va creste. Exceptie o vor face preturile din anumite zone ale marilor orase, care deja au ajuns la nivelul preturilor din partea de vest a Europei. Trebuie mentionat insa ca in ceea ce priveste pretul terenurilor acesta va varia foarte mult in functie de pozitia terenului.
• chiriile pentru spatiile de locuit vor inregistra o usoara crestere. Desi in ultimii 2 ani nivelul chiriilor pentru garsoniere, apartamente si case a crescut, rata de crestere a fost sub cea a cresterii preturilor imobilelor. De aceea este de asteptat ca nivelul chiriilor pentru aceste imobile sa inregistreze o usoara crestere. Cresterea nu va fi spectaculoasa deoarece Romania este tara cu cele mai multe locuinte personale din Europa, numarul chiriasilor fiind mult mai mic decat cel din celelate tari europene.
• chiriile pentru spatiile comerciale si spatiile pentru birouri vor stagna sau chiar vor scadea, deoarece acestea sunt momentan supraevaluate. Se poate observa ca ceea ce solicita majoritatea proprietarilor de spatii comerciale este uneori lipsit de o justificare economica. In ultima vreme tot mai multi chiriasi renunta la spatii fiindca veniturile generate de afacerea pe care o au nu pot acoperi chiria. Deoarece imediat dupa aderarea Romaniei la Uniunea Europeana puterea de cumparare a populatiei nu va creste semnificativ intr-un timp scurt (... dimpotriva , probabil va scadea), este de asteptat ca nici cifrele de afaceri ale comerciantilor sa nu inregistreze cresteri, facand imposibila acoperirea unor costuri crescute ale chiriei.

Previziuni pe termen mediu si lung

Romania ocupa prima pozitie intr-un clasament al celor mai rentabile state europene in ceea ce priveste investitiile imobiliare pe termen lung, conform estimarilor specialistilor englezi. Doar in tara noastra profitul din investitiile imobiliare poate creste in zece ani de peste patru ori.

In celelalte tari prezentate in clasament, profitul estimat se afla sub 400%. Statele din Europa de Est si Tarile Baltice depasesc statele vest-europene deoarece topul este construit pe baza ritmului de dezvoltare economica al statelor din UE.
Tara noastra se claseaza pe primul loc intr-o lista de douazeci de state europene, fiind urmata de Polonia. Marile state ale Europei nici nu se afla in prima jumatate a clasamentului.

Potrivit analistilor englezi, cei mai importanti factori care au condus la stabilirea acestor estimari sunt aderarea tarii noastre la Uniunea Europeana in 2007 si ritmul rapid de crestere a economiei.

Daca acum costul mediu al unei case in Romania este de aproximativ 40.000 - 70.000 de euro, in zece ani pretul acesteia ar putea fi de 4 ori mai mare. Pentru cei care sunt dispusi sa investeasca pe termen lung domeniul imobiliar pare sa fie foarte atractiv.